Lexikon

Das kleine Immobilienlexikon wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine Haftung für Irrtümer oder Fehlinformationen ist ausgeschlossen. Für weitergehende Informationen bedienen Sie sich bitte unserer Links auf der Homepage.      
           
Abgeschlossenheitsbescheinigung:
In der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die Baubehörde bzw. Bauaufsicht das Vorhandensein "abgeschlossener" Wohnungen bzw. die Einhaltung von Lärm- und Brandschutzvorschriften. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung wird eine Teilungserklärung nicht im Grundbuch eingetragen.      
           
Allstimmigkeit:
Bei besonders wichtigen, bzw. einschneidenden Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft schreibt das Gesetz die sog. Allstimmigkeit vor. Dies bedeutet, daß alle Eigentümer (unabhängig der Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung) mit dem Beschluß einverstanden sein müssen. Dies gilt z.B. bei Grundbuchänderungen, Änderungen der Teilungserklärung usw.      

 

Aufteilungsplan:
Im Aufteilungsplan, der als wesentliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung angesehen wird, werden die Lage und Größe der einzelnen, in einem Gebäude liegenden Gewerbe-, Wohn- und Kellerräume sowie z.B. Garagen festgelegt. Der Aufteilungsplan hat mit der zu erstellenden Teilungserklärung übereinzustimmen.     

Bauherrengemeinschaft:
Eine Bauherrengemeinschaft (BHG) ist ein Zusammenschluß von mehreren Personen zu einer BGB-Gesellschaft zum Erwerb eines Wohn-/Geschäftshauses. Im Gegensatz zu einer Eigentümergemeinschaft wird einem Bauherrn keine bestimmte Wohnung zugeordnet, sondern er ist mit seinem Anteil an dem Gesamtvermögen der BHG beteiligt. Dies birgt auch ein Risiko im Insolvenz- bzw. Konkursfall.     

Bauliche Veränderungen:
Bauliche Veränderungen in einer Wohnanlage z.B. Fenstereinbau, Fassadenumgestaltung, Neubau einer Heizung, Anschluß ans Kabelnetz der Telekom, Dachumbauten, müssen von der Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen werden. Bereits eine Nein-Stimme verhindert die Durchführung von baulichen Veränderungsmaßnahmen.      
           
Betriebskosten / Betriebskostenabrechnung:
Nebenkosten, (auch Betriebskosten genannt) sind alle Kosten, die der Mieter "neben" der eigentlichen Kaltmiete/Nettomiete an den Vermieter zahlen muß. Die Nebenkosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, sind in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungs-verordnung festgelegt.      
              
Carport:
Ist die Unterstellmöglichkeit eines Kraftfahrzeuges im Freien, jedoch mit Überdachung. Diese Möglichkeit des Parkens findet hauptsächlich in Einfamilienhäusern Verwendung. In WEG`s ist der Carport wegen der schwierigen Abgrenzung (Sondernutzung/ Sondereigentum) seltener zu finden. Hier wird häufig auf allgemeine Abstellplätze zurückgegriffen (ohne Zuordnung zu Wohnung oder Eigentümer). Garage / Tiefgarage
     
Dienstbarkeit:
Ist eine auf einem Grundstück lastende und im Grundbuch eingetragene Verpflichtung, die der jeweilige Eigentümer zu dulden hat (Wegerechte, Durchfahrten, Strommasten, Verteilerkästen, usw.).      
           
Eigenbedarfskündigung:
Eigenbedarf ist eine vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit, mit denen der Vermieter ein Mietverhältnis mit ordentlicher Kündigung beenden kann. Nachfolgend sind beispielhaft Gründe für Eigenbedarf aufgelistet: Heirat und damit verbundene persönliche Veränderung, auch in Form einer nichtehelichen, aber auf Dauer ausgerichteten Lebensgemeinschaft, Familienzuwachs, Aufnahme von Pflegepersonal, Nähe zum Arbeitsplatz, Kündigung eigener Mieträume, bevorstehende Trennung/Scheidung von Eheleuten.      
           
Eigentümergemeinschaft:
Ist der gesetzlich (WEG) bestimmte Zusammenschluß der Eigentümer einer Eigentumswohnanlage. Die Gemeinschaft ist unauflöslich und kann nur von einem bestellten Verwalter vertreten werden. Sämtliche Entscheidungen, welche die Eigentümergemeinschaft betreffen, werden in der Eigentümerversammlung beschlossen.      
           
Eigentümerversammlung:
Die Eigentümerversammlung entscheidet über alle wichtigen Angelegenheiten einer Wohnanlage, über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, über bauliche Veränderungen u.ä.. Je nach Wichtigkeit sind vom Gesetz Mehrheitsbeschlüsse, Einstimmigkeit oder sogar Allstimmigkeit vorgeschrieben.      
           
Einstimmigkeit:
Der Gesetzgeber schreibt z.B. bei Abstimmungen über bauliche Veränderungen die sog. Einstimmigkeit -alle anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer müssen zustimmen- vor. Noch gravierender ist die Vorschrift über Allstimmigkeit.      
           
Eisglätte:
Im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht hat der Eigentümer bzw. Verwalter einer Wohnanlage dafür Sorge zu tragen, daß bei Schnee- und Eisglätte entsprechende Vorkehrungen zur Sicherheit (Räumung/Streuung) getroffen sind. Diese Vorkehrungen können auch auf die Mieter abgewälzt werden.           
Fassade:
Die Fassade eines Anwesens gehört zwingend und unabdingbar zum Gemeinschaftseigentum, deren Veränderung (Farbe, Fenster, Satellitenschüsseln) eines einstimmigen Beschlusses in der Eigentümerversammlung bedarf. In Einzelfällen kann auch ein allstimmiger Beschluß notwendig sein.      
           
Feuchtigkeitsschaden:
Ist ein wesentlicher Mangel an der Mietsache, der zu Mietminderungen berechtigt. Die sofortige Behebung eines Feuchtigkeitsschadens liegt auch im Interesse des Wohnungs- oder Hauseigentümers zur Wertsicherung bzw. -erhaltung. In vielen Fällen (den meisten) treten jedoch Feuchtigkeitsschäden durch falsches Wohn- bzw. Lüftverhalten der Bewohner -insbesondere bei Schlaf- bzw. Kinderzimmern- (Sekundärheizung von Nebenräumen etc.) auf.      
           
Formularmietvertrag:
Heutzutage werden überwiegend Mietverträge unter Verwendung eines Formularmietvertrages abgeschlossen. Es handelt sich hier um vorgedruckte, vorformulierte und typisierte Verträge, die dadurch dem Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vom 9.2.76 (AGBG) unterliegen. Dies hat in der Vergangenheit nach Meinung des Verfassers zu einigen unpraktikablen Entscheidungen der Obergerichte geführt, die das Verhältnis Mieter/Vermieter unangemessen belasten.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Anwendung der AGBG dadurch auszuschalten, wenn auch bei einem Formularmietvertrag dem Vertragspartner die Möglichkeit gegeben wird, Formulierungen aus dem vorgelegten Formular zu streichen, bzw. abzuändern, ungeachtet dessen, ob die vorformulierten Bestimmungen tatsächlich abgeändert oder ergänzt werden (BHG NJW 82, 2309).      
           
Fristlose Kündigung:
Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers nur in engen, gesetzlich ganz bestimmten Fällen möglich. Das Gesetz sieht die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung nur bei Vorliegen folgender Voraussetzungen vor: Bei Zahlungsverzug von mindestens 2 Monatsmieten, ungeachtet ob in Folge von 2 Mieten oder betragsmäßig durch das Auflaufen mehrerer Fehlbeträge.      
           
Garagen:
Sind rechtlich als Geschäftsräume anzusehen. Für Garagen, die zusammen mit Wohnräumen vermietet sind, bzw. mit diesen räumlich oder wirtschaftlich in Zusammenhang stehen, gelten die Rechtsgrundsätze über Mischräume. Eine Teilkündigung ist dann nicht möglich. In WEG`s gibt es neben der "klassischen Einzelgarage" meist in Fertigbauweise auch als Großanlage üblicherweise im Sondereigentum die Tiefgaragenstellplätze, die meist mit einem Sondernutzungsrecht verbunden sind. Für den Betrieb einer Tiefgarage- auch durch die WEG- ist die Garagenverordnung (GaV) einzuhalten.      
           
Gartenfeste:
Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf müssen Gartenfeste von Nachbarn dann hingenommen werden, wenn diese ".....im üblichen Umfang als Ausdruck von üblicher Geselligkeit....." stattfinden.      
           
Gartenpflege:
Die Kosten der Gartenpflege zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten nach Anlage 3 zu § 27 II. BV, zu den Kosten der Gartenpflege zählen (auszugsweise): Die gärtnerische Pflege der Anlage, die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Hölzern, die Pflege von Spielplätzen, inklusive der Erneuerung von Sand, die Pflege der Zugänge, Zufahrten und Plätze, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen und sich auf dem Grundstück befinden, die Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung (Winterdienst).      
           
Gebäudeversicherung:
Zu den umlagefähigen Versicherungskosten zählen die Brandversicherung, die verbundene Wohngebäudeversicherung (Sturm, Wasser, Hagel, Glas, eventuell Öltank und Aufzug) und die Haftpflichtversicherung.      
           
Grillen im Freien:
In den letzten Jahren hat sich die Rechtsprechung hinsichtlich der Duldung des Grillens auf Terrassen und Balkonen geändert. Das bisherige Verbot wurde zu Gunsten von gelegentlichem Grillen aufgehoben, wobei die Rechtsprechung hier noch nicht einheitlich ist. Erlaubt sind jedoch Elektrogrill und "heißer Stein".      
           
Grundbuch:
Das Grundbuch ist das öffentliche, beim zuständigen Grundbuchamt des Amtsgerichts geführte Verzeichnis über den Bestand der Grundstücke mit Ihrer Flurnummer, Lage und Größe sowie des Eigentümers. Gemäß § 891 Abs. 1 und 2 BGB besteht die Vermutung, daß ein eingetragenes Recht positiv und ein gelöschtes Recht nicht mehr besteht.      
           
Haftpflichtversicherung:
Der Mieter kann vertraglich verpflichtet werden, eine Haftpflichtversicherung für eventuelle Schäden abzuschließen (z.B. platzender Wasserschlauch an Wasch-/Spülmaschine, überlaufende Badewanne usw.), da der Mieter bei Schäden am Gebäude von der Wohngebäudeversicherung in Anspruch genommen werden kann. Die Hausratversicherung leistet in diesen Fällen nicht. Die Kosten einer Haftpflichtversicherung für das Gebäude gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten Gebäudeversicherung.      
           
Hausordnung:
Die Hausordnung, die entweder durch Eigentümer oder Verwalter festgelegt wird und bei Mietverträgen zum wesentlichen Bestandteil des Mietverhältnisses bestimmt werden sollte, regelt das Zusammenleben der Bewohner eines Hauses. Grundsätzlich sollte hier der Grundsatz, was Du nicht willst das man Dir tu’, das füg’ auch keinem andern zu, gelten. Dies gilt insbesondere für die Bereiche Lärm, Musik, Benutzung von Keller-/Trocken- und Fahrradräume.      
           
Hausratversicherung:
Diese Versicherung sichert den Bewohner einer Wohnung vor finanziellen Einbußen bei Wasserschäden, Einbruch, Sturm- und Hagelschäden am eigenen Hausrat. Nicht versichert sind jedoch z.B. Wasserschäden am Gebäude durch platzende Wasserschläuche oder überlaufende Badewannen usw. Haftpflichtversicherung.      
           
Hauswart/Hausmeister:
Der Hauswart hat im Normalfall die körperlichen Arbeiten, die in einem Wohn-/Geschäftshaus anfallen, zu verrichten. Die Arbeiten des Hauswarts/Hausmeisters sind im allgemeinen, Erledigung kleiner Reparaturen, Bedienung der Zentralheizung, Überwachung der Einhaltung der Hausordnung, Verständigung des Eigentümers/Verwalters bei Schäden, die ein Einschreiten im Rahmen der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht erforderlich machen könnten.      
           
Instandhaltungsrücklage:
Die Eigentümergemeinschaft ist gemäß den Bestimmungen des WEG verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Der Begriff "angemessen" ist jedoch bisher durch die Rechtsprechung nicht abschließend bzw. endgültig definiert worden. Derzeit wird als angemessen, je nach Alter und Größe der Anlage, ein Betrag von € 0,40 bis € 0,80 pro qm/Monat betrachtet. Bei der Höhe der Festsetzung spielt auch die bereits vorhandene Instandhaltungsrücklage eine Rolle.      
           
Instandsetzung:
Eigentümer und Verwalter sind zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Anlage gesetzlich verpflichtet. Die regelmäßige Instandhaltung (Wartung) von Gebäudeteilen oder Anlagen hilft, die Instandsetzung (Reparaturen) zu vermeiden bzw. zu verringern.      
           
Jahresabrechnung:
Eine der Hauptaufgaben eines Verwalters ist die Erstellung einer Jahresabrechnung für die Eigentümergemeinschaft. Die Abrechnung ist vom Verwalter innerhalb der ersten 6 Monate des Folgejahres zu erstellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung vorzulegen.      
           
Kabelfernsehen:
Bei der Entscheidung einer Eigentümergemeinschaft über den Anschluß der Wohnanlage an das Breitbandkabelnetz des jeweiligen Betreibers gibt es immer wieder Probleme, da hier z.B. der Anspruch auf Informationsversorgung (für den Mieter durch BHG Rechtsprechung eindeutig geregelt) mit der Vorschrift der Einstimmigkeit des Beschlusses über den Anschluß kollidiert.      
           
Lärm / Lärmschutz:
Lärm, der das Wohlbefinden oder sogar die Gesundheit der Bewohner eines Hauses erheblich beeinträchtigt, brauchen weder Vermieter noch Mieter zu dulden. Der Begriff "erheblich" ist jedoch in diesem Zusammenhang wiederum nicht eindeutig definiert; so befindet z.B. das AG Hamburg, daß die Bewohner eines größeren Mietshauses Kindergeschrei, Musikausübung, Radio- und Fernsehübertragungen, leise Schrittgeräusche, nächtliches Duschen in Kauf nehmen bzw. dulden müssen. Ein Recht auf Lärm gibt es nicht: Deshalb hat ein Mieter auch keinen Anspruch in seiner Wohnung ab und zu lautstark zu feiern (abweichend Gartenfest).      
           
Musikausübung:
Die Musikausübung in Wohnanlagen kann grundsätzlich nicht untersagt werden. Es können jedoch in der Hausordnung bestimmte Zeiten für die Musikausübung festgelegt werden.      
           
Nachtruhe:
Nach den gesetzlichen Bestimmungen gilt die Nachtruhe zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr morgens. In dieser Zeit ist z.B. die Musikausübung gänzlich untersagt. Etwas anderes gilt z.B. für Duschen und Baden, auch wenn hier durch die Fließgeräusche des Wassers eine Lärmbelästigung eintritt.      
           
Oberflächenwasser:
Unter Oberflächenwasser versteht man Regen- und Tauwasser auf dem Dach und den Freiflächen eines Anwesens. Einige Städte und Gemeinden sind zur Aufbesserung ihres Haushalts dazu übergegangen, die zwangsläufige Einleitung dieses "Oberflächenwassers" mit Kanalgebühren zu belegen.      
           
Prostitution:
Die Ausübung von Prostitution in einem Anwesen kann durch die Eigentümer verbindlich, sowohl in der Teilungserklärung, als auch durch Beschluß untersagt werden. Die Ausübung von Prostitution in einem Wohngebäude kann zu berechtigten Mietminderungen führen.      
           
Protokoll:
Gemäß WEG ist der Verwalter verpflichtet, über den Verlauf der Eigentümerversammlung und die gefaßten Beschlüsse ein Protokoll anzufertigen. Das Protokoll ist vom Versammlungsleiter, einem oder 2 Eigentümern bzw. dem Protokollführer zu unterzeichnen und den Eigentümern zu übermitteln.      
           
Räumungsklage:
Eine Räumungsklage gegen einen Mieter ist dann einzureichen, wenn die ausgesprochene Kündigung (fristlos oder fristgemäß) vom Mieter nicht befolgt wird. Es ist zu beachten, daß die Klage innerhalb von 2 Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist einzureichen ist, wenn der weiteren Nutzung des Wohnraums durch den Vermieter nicht ausdrücklich widersprochen wird.      
           
Schönheitsreparaturen:
Gemäß den geltenden Gesetzen ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Gemäß Mietvertrag kann ihm jedoch diese Verpflichtung auferlegt werden. Die gesetzlichen Grundlagen und die dazu geltende Rechtsprechung ist jedoch äußerst umfangreich und kompliziert. Gemäß AGBG gibt es diverse unzulässige Klauseln und Vereinbarungen. Wichtig ist auf alle Fälle die Vereinbarung eines Fristenplans. Die grundsätzliche Vereinbarung, bei Auszug zu renovieren, ist unzulässig.      
           
Teilungserklärung:
Die Teilungserklärung, auch Gemeinschaftsordnung genannt, ist eine wesentliche Urkunde, die sowohl das einzelne Wohnungseigentum genau definiert, als auch das Verhältnis der Eigentümer untereinander regelt. In der Teilungserklärung werden z.B. dingliche Sondernutzungsrechte geregelt, aber auch die Miteigentumsquoten ausgewiesen. Was in der Teilungserklärung steht, hat grundsätzlich Bindungs- bzw. Vereinbarungswirkung, auch für Rechtsnachfolger. Die Teilungserklärung sollte auch die Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum beinhalten.      
           
Teppichboden:
Bei der Pflege und Reinigung des Teppichbodens kommt es immer wieder zu Rechtsstreiten zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich unterliegt der Teppichboden einer normalen Abnutzung während des Mietverhältnisses. Derzeit wird von einer kompletten Abnutzung zwischen 7 und 9 Jahren ausgegangen. Teppichböden in einer 1-Zimmer Wohnung nutzen sich naturgemäß schneller ab, als z.B. Teppichböden in einem Schlafzimmer. Die fachgemäße Reinigung des Teppichbodens bei Auszug zählt zu den Schönheitsreparaturen und muß mietvertraglich vereinbart werden.      
           
Tierhaltung:
Die Tierhaltung in einer Wohnung oder Eigentumsanlage kann nicht grundsätzlich untersagt werden.      
           
Untervermietung:
Grundsätzlich hat ein Mieter bei berechtigtem Interesse Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung. Ohne schriftliche Genehmigung durch den Vermieter ist eine Untervermietung unzulässig. Wird die Genehmigung zur Untervermietung nicht erteilt, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.      
            
Vögel:
Die Haltung von Vögeln kann grundsätzlich nicht untersagt werden (im Gegensatz zu Hunden). Wenige Ausnahmen ergeben sich aus der Gattung (z.B. Papagei / Kakadu) wegen Lärmbelästigung.

 

WEG:
Bedeutet sowohl "Wohnungseigentümergemeinschaft" als auch "Wohnungseigentumsgesetz", die tatsächliche Bedeutung der Abkürzung ergibt sich aus dem Text.      
           
Wirtschaftsplan:
Zu den wesentlichen Pflichten eines Verwalters gehört die Erstellung eines Wirtschaftsplanes für die Eigentümergemeinschaft.      
       
X-Ray-Strahlen:
Es handelt sich hierbei um die Röntgenstrahlen, bedürfen besonderer Abschirmung insbesondere in Arztpraxen. Im Gegensatz zu den Mobilfunkstrahlen sind die Strahlenwerte hier eindeutig gesetzlich geregelt.
           
Y:
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Zentralschließanlage:
In Neubauten verwendete Schlüsselanlage die es ermöglicht, mit nur einem Schlüssel im Schliessplan vorher definierte Schlösser zu öffnen (z.B. Wohnungsschlüssel für Haustüre, Keller, Tiefgarage und Wohnung). Kann auch in Altbauten nachgerüstet werden und bedeutet eine erhebliche Sicherheit gegenüber normalen Schließzylindern. Nachschlüssel können nur durch den Berechtigten unter Vorlage der Sicherungskarte angefordert werden.      
 

Kontakt:

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Dreifaltigkeitsplatz 1a
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Fax: (089) 24 22 76 76

 

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